マンション情報活用術
90年代に外資が持ち込んだ不動産の証券化は、そうした鑑定のあり方を揺さぶった。証券化の前提はその土地が生み出す収益性であり、決して将来の値上がり益にかけることではない。収益性として測れるものはテナント料だったり、家賃だったりする。それを生み出すのは土地そのものではなく、そのヒに建てられた建物のほうだ、このため不動産の価恪を土地と建物別々に評価したり、土地4に対し建物6にする例なども出はじめた。土地
外資が持ち込んだ不動産の証券化... の続きを読む
一言でいえば、「利益とは、会社が成長するための必要経費」である。ここで、言葉の整理をしておこう。一般に「儲け」というのは、会社の経理用語では「利益」と呼ばれる。この利益にはいくつかの段階がある。ここでいう利益として、会社活動の最終成果である「税引後純利益」から知っていただこう。会社では、経営者から第一線の作業員に至るまで全社員が、それぞれの立場で一生懸命働き、利益を上げ、税金を納める。この税金を納
利益とは何か？... の続きを読む
建設業の工程管理の手法としての「ネットワーク」は、建設業の技術者であれば、ほとんどの人がその言葉は知っている。ネットワークの始まりは一九五八年、アメリカ海軍がポラリスミサイルを開発する時に、数多くのプロジェクトをコントロールし、工期を大幅に短縮できたことから認められ、実用化されたといわれる。ネットワークエ程表では、横線式工程表の不備を補い、各工種ごとの関係を明確にできる長所がある。建設省などでも奨
ネットワークという考え方... の続きを読む
金融庁の指導は、個別の金融機閔の事情への対応だった。東京都の中心部向け融資だけ抑え、地方での不動産融資は続けさせるといった対応は可能だった。実際に検査などでは、個々の不動産融資についてその収益性などから判断してバブル色の強い動きを中心に抑えた。検査官によってかなりの行きすぎもあったが、収益還元制を取り入れた地価のもとでの早期バブル対策が比較的うまくいった。一方で地価がまだら模様のなかで利上げをする
金融庁と日銀の勇み足... の続きを読む
住宅を新築したり、新築住宅を買ったりしたとき、返済期間が一〇年以上の住宅ローンを組めば、すでに納めた所得税から一定額が戻ってくる「住宅取得控除」については、今ではほとんどの人が知っているようです。この特別控除の仕組みが、昭和六一年度に大幅に改正されました。従来、特別控除の対象となるのは、銀行など民間金融機関の住宅ローンだけでしたが、新しい税制では住宅金融公庫や財形住宅資金、年金住宅融資、地方自治体
ローンでマイホームを新築したとき... の続きを読む
「位置指定道路」と刄なし道路」のお話。建築基準法上の道路についてはいろいろと規定があるのですが、これをあまり厳格に適用しちゃうと、大半の家は違反になり、建て直しができなくなる。で、例外的な処置をちょこちょこ認めているんですね。ケースで触れる「位置指定道路」なんてのも、そのひとつです。もちろん、それ以外にも道路に関する例外処置はいろいろあります。私の家の近所なのですが、自然発生的にできたものなのか、
土地を生かす殺すも、道路次第... の続きを読む
システムエンジニアのＮさんは、週末はデジタル機器にはいっさい触れず、アウトドアライフを満喫している。妻はもちろん、一女二男の小学生の子どもも筋金入りの自然派に育って順調な40代だ。アウトドア好きの例にもれず、DIY派で手先が器用なＮさんは、適当な土地を買って自家製ログハウスの自宅を作ることを長年の夢としてきた。ある不動産屋に、住宅地のはずれにある静かな土地を紹介してもらった。自然が多く、近くには大
住宅地では、なぜ、簡単にログハウスが建てられないの... の続きを読む
鉄筋コンクリートは、ゆがみの度合いが一定の限度を超えると、突然もろくなる性質がある。そのため、建物にとってもこのゆがみは致命傷となる。阪神・淡路大震災で被害のすくなかった建物や、まったく無事だった建物の1階部分に、コンクリートの壁が多数設けられていた。意図して構造的に計算されて造られたものかどうかはわからないが、結果としては、それが幸いしたのである。―階の壁は、建物が斜めにゆがもうとする力にたいし
明暗を分けたのはコンクリート壁の存在だった... の続きを読む
重要事項説明書をきちんと理解していなかったために100万円以上の水道管設置費用が余計にかかり、さらに地権者（水道管を通す部分）の合意を得るため、業界でいう「ハンコ代」が必要というオマケ付き。地権者の合意を取り付けるだけでも大変だったと思いますよ。複雑な業界である不動産の世界で損をしないためには「信用できる不動産仲介業者を見つける」ことがいちばんの早道。結局はここに落ち着くんじゃないかな、と。では、
信用できる不動産仲介業者を見つける... の続きを読む
超長期の返済期間だと、何といっても全期間固定金利型ということだが、反対に、十分な頭金かある、また比較的収入が多いといった理由から返済期間を10年程度にすることかできる人なら、考え方がまったく変わってくる。返済期間を短くすれば、金利上昇のリスクは小さくなるのである。したがって、返済期間を10年程度にできる人であれば、2006年4月現在でも金利1％前後から1％台前半で利用できる、固定金利選択型の特約期
超長期の返済期間... の続きを読む
定年後に自分の家がない、家賃も払わなければならないとなると、晩年は非常に大変です。ひょっとしたら「家なき子」ではないけれども「家なき老人」となってしまって。病院でお世話になるしかないというぐらいのところに追い込まれる可能性もあるし、定年後の夫婦が家賃を払いながら暮らすとしたら、せいぜい10万円以内が限度でしょうから、となると田舎に引っ込むしかありません。それもいいかもしれないけれども、その家賃分の
家賃の5分の１、10分の１という感覚でいい... の続きを読む
地下空間の利用には、様々な社会的な特性もあります。容積率にゆとりがあっても建蔽率や斜線制限で使いきれない場合に地下空間は土地の有効活用というメリットがあります。地下空間利用が発想される最大の動機は、この土地の有効活用だと言っても過言ではないでしょう。また、外界と遮断されているという点では、騒音がないことやプライバシーが守れることがメリットになります。リスニングルームなどでは、外界からの騒音の遮断が
湿気対策、避難設備には十分配慮する... の続きを読む
最近では金融業界もいたずらな超低金利競争から、できるだけ固定期間の長いローンへのシフトを進めている。超低金利ローンに比べると金利はやや高くなるが、利用者からみると安全度が高まるのだから、長い目でみれば歓迎すべき傾向だろう。たとえば、住宅金融公庫の金利が2.0％の史上最低金利の時代に、最長35年まで1.9％という全期間固定金利型のローンを販売して話題になったメガバンクでは、金利上昇時代に対応する固定
固定期間の長いローンへのシフト... の続きを読む
インテリアって難しいですよね。自分が「これ！いい」と思ってもよくよくサイズを見ると入らない大きさだったりすることがありませんか？サイズだけではなく、色なんかもそろえたいときには本当に悩み抜きます。そのときに思うのが「自作」なのです。今や材料はホームセンターに行けば手に入ります。道具だって必要なモノは売っているのです。テレビではちょっとした工夫をすればこんなに簡単にできますよ、と言っている番組だって
インテリアの自作ができたらいいなぁ... の続きを読む
お年寄りの介護教室へ通った事があります。父母を始め周りの人たちがだんだん年をとっていき、自分自身の将来も考えて知っておいた方がいいと思ったのです。カリキュラムの中に、お年寄りがいる住まいの実例の見学がありました。そこでは、身体が弱ってきた時の暮らしにとってなるほどと思う物を沢山見ることができました。その中のひとつに、ホームエレベーターがありました。住宅にエレベーターなんて？！と初めはびっくりしまし
新築一戸建てにはホームエレベーターを... の続きを読む
内部情報とは、有価証券の発行会社の業務等に関する重要事実のことです。具体的には、災害または業務に起因する損害の発生情報、事業承継、会社の運営・業務または財産に関する重要な事実で、投資判断に著しく影響を及ぼすような情報などが挙げられます。つまり、インサイダー取引に対する規制は、このような未公表の内部情報を知っている者が、株式売買を行うことにより、情報を知らない一般投資家が不利な立場におかれることで、
内部情報とは... の続きを読む
住宅密集地区で火災が発生することは、過去の地震でもたびたびあった。古い住宅街は、ガス管そのものが耐震構造のガス管は使われていない。旧式のガス管はねじ込み式で、ちょっと横にズレただけでも継ぎ目からはずれてしまうのである。こうしたガス管に震動が加わり、破損したガス管から漏れたガスに引火してあちこちで爆発を起こした。「地震を感知して、大元でガスの供給を断ちきる」と前宣伝していたガス会社は、その機能が見事
住宅密集地区で火災が発生する... の続きを読む
“これからは、外断熱の時代です。”というキャッチコピーを目にすると、クスッとわらってしまう。なるほどうまい表現ですが、やっと今ごろ気づかれたんですか……？しかし、忘れないでください、16年以上前からその必要性を感じ、世に訴えかけ、火のない所に火を起こすところから始めて、技術や経験を積み重ねてきた人たちがいたことを。これまでそんな“北方型住宅”は必要ないと言っていた住宅を、今なぜ急に売り始めたのでし
“腐る”と言われている家を建てた人にどう説明する？... の続きを読む
一九九六年十一月、当時の橋本龍太郎首相が宣言した「金融ビッグバン」は、欧米に対する遅れを取り戻すために大幅な規制緩和や法整備を積極的に行うものであった。その流れは「会計ビッグバン」に連動し、それがITバブルをも生み出す要因となったのは記憶に新しい。法整備が進む過程で、その隙間を狙って実益を上げる者も出てきた。通称「村上ファンド」がその代表であり、「ライブドア−ショック」もその延長線上にある。これは
金融ビッグバンから会計ビッグバン、ITバブルへ... の続きを読む
アセットマネジメント（AssetManagement：AM）会社に関してだが、まず、投資運用部長などの能力や資質の問題がある。不動産の大型案件では入札が実施されるケースが多い。上場会社の所有不動産や優良物件の売却では、相対取引よりも複数が参加して行われるオークションのほうが高値で落札される可能性が高いからである。また、そうすることによって、価格の透明性を確保できることにもつながる。ただし、誰でもオ
アセットマネジメント会社について... の続きを読む
こだわりの家はどうか。設計事務所に依頼した建物は、形にこだわりすぎる傾向がある。そうした場合には、えてして防水にしわ寄せがくるので要注意となる。かつて、アメリカ帰りの有名な建築家が建てた家で雨漏りが頻発するので調べてほしいという依頼が、私のところに舞い込んできた。聞けばカリフォルニアでの設計をそのままもち込んだという。多雨な日本の気候の風土に雨の少ないカリフォルニアの設計をそのままもってくるのには
第三者の設計者をアドバイザーにしよう... の続きを読む
新耐震基準のクリアは、マンションの耐久性を判断する一つの目安です。全国にストックされている全マンション物件は、国土交通省のデータによれば2003年度で約４５０万戸（竣工ベース）、その大部分を占める三大都市圈で新耐震基準をクリアした物件は2004年末で約２８０万戸で、全体の約７割がすでに「新耐震後」物件です。その後も都市部を中心に現在まで続く新築マンションの建設ラッシュを考えれば、この割合はますます
建設当時の世相も耐久性を左右... の続きを読む
東京への一極集中が是正されれば、首都圏の人口は地方に分散し、住宅需要も大きく減退する。その意味でカギを握るのは首都機能の移転問題だ。この問題については官民でさまざまなグループが検討を続けており、候補地もいろいろと取り沙汰されている。たとえば国土庁では「都心から六〇km以遠、国会と行政機関人口三〇万人、関連する民間人口三〇万人、用地面積九〇〇〇ヘクタール、総投資額一四兆円」という構想を発表している。
東京一極集中の是正... の続きを読む
賃貸情報でもっとも重要視される点は…。エアコンの有無・部屋の階数・ベランダ・バストイレが別が主らしいです。私も一人暮らしをするにあたってエアコンがあるか・部屋は2階以上・バストイレは別は譲れない条件でした。ベランダに関しては、洗濯物干しは室内がほとんどだったですし、逆にあるとセキュリティ面で不安だったので、あまり考えませんでした。しかし今は結婚して子供がいるので条件は変わりましたね。部屋の階数は逆
みんなが求める賃貸情報... の続きを読む
私が中学入学当時、両親が中古一戸建てを購入して引越しをしました。引越しの何カ月か前に、その家を一緒に見に行った後、父母が壁紙や床材などのカタログを開いて話し合っていました。子供部屋の床に貼るカーペットの色は、私自身に選ばせてくれました引越しの時はリフォームが終わっていて、見に行った時と印象が違っており、キレイになっていたのが嬉しかったのを覚えています。その後、住んでいる間に何年もかけて、お風呂、キ
中古一戸建てを少しずつリフォーム... の続きを読む
自宅の近くに大学があります。その大学の敷地内ではないところに、大学が所有しているオシャレな建物があるんです。主に学生さんのイベントが行われたり、一般の方でも使用料金を支払いさえすれば使うことも可能な建物なんです。白で統一されていて、1階は殆どがガラス貼り。複雑な網目のような鉄骨で取り囲まれていて、その周辺も緑がたくさんあります。そこまで大きくないので、本当に地元の何かしらのイベントがちょうどいいく
大学所有の変わった建物... の続きを読む
古くから、マンションは一戸建てへのステップとして考えられてきたようです。収入の少ない若い頃にはマンションに住み、収入が上がり子どもも増えて手狭になってきたら一戸建てへ住み替える、といったケースも少なくないでしょう。しかし、一戸建ては高くて手が届かず、仕方なくマンションに…という現実的な選択をするケースも多いと思います。平均的なサラリーマンが年収の５倍程度で買える土地付き物件を見つけるのは困難です。
一生涯住む家として見直されるマンション... の続きを読む
最近、国はCO2削減を強く訴えています。自動車業界は、素人目からしても、電気自動車の開発に尽力を注いでおり、結果、マスコミの発表でも、CO2削減の結果数値が連日のように報道されています。しかし、住宅業界は真剣に取り組んでいないように感じます。外壁に熱伝導率が高い建材の使用を認可する法律は、とても真剣にCO2削減を考えているようには思えません。認可されているので断熱性の低い外壁が使用われ、エアコンの
住宅業界はCO2削減を意識しているのか... の続きを読む
大手の分譲マンションなどでは、こうした立地の不利をカバーするために、なるべく聞こえのよい地名をマンション名に冠するようにしています。「湘南」ブランドがいいとなれば、どんなに内陸で海から遠くても「湘南○○」などと、地名の前に湘南というブランド名を冠するような事例がよくあります。ほとんど笑い話ですが、「軽井沢」という名がついたリゾートマンションがどんどん増殖して、群馬県に入っても「軽井沢東」とか「軽井
聞こえのよいネーミングを冠する大手の不動産業... の続きを読む
マイホームが買いやすくなったといっても、人気のあるマンションの競争倍率は極めて高い。確かに物件は安くなったが、誰でも、どんな物件でも買えるようになったわけではない。そこを間違うと、いくら頭金を用意しても、希望の物件が買えないということになってしまう。住宅金融公庫の融資付きのマンションは、人気も高く申し込んでもなかなか当たらないが、公庫の債券を買っておけば倍率に優先権が付くので、抽選に当たる率が高く
当選倍率がアップする住宅債券積立... の続きを読む
賃貸マンションでは、賃料改定が行われ、月々の家賃が上がることにより、住み慣れた場所を変えるしかない人もいる。今回のミニバブルでも、2003年と2007年とでは、賃料水準は30％も上昇している（東京都心部・ファミリータイプ）。転勤族ならまだしも、多くの方は、生活の場は変えたくはないであろう。住めば都であり、学校の友人や近所付き合いなど、長く住みたいというのが本音ではないか。しかし、地価高騰という理由
地価高騰という理由だけで追いだされる... の続きを読む
１００万円プレゼントは、中堅マンション分譲会社にも波及している。明和地所は「生活支援キャンペーン」と称して、一定の売れ残りマンションについて、先着順受付中に成約した客に１００万円をプレゼントしているし、セントラル総合開発でも同様のキャンペーンを実施している。また、現金ではないが、１００万円相当のオプションをつける分譲会社もあるし、完成物件の場合、棟内にモデルルームを開設、そこに設置した家具をサービ
第２のバブル崩壊が始まる... の続きを読む
通勤を考える場合にいちばん大事なのは、会社までどのぐらいの時間がかかるかということで、会社から50キロだ100キロだという距離はいまや関係ありません。要するに、電車に乗って何十分ぐらいで会社に着くかというのが問題です。乗り換えがあるかないかはいうまでもないことで、なるべく乗り換えずに、しかも乗ったら座って１時間か１時間半で会社に着くのが理想で、くり返しますが、距離よりも所要時間なのです。そうなると
急行停車駅に、まず最初のマイホームエリアを定める... の続きを読む
現在、多くの「ゆとりローン」が返済アップの１１年目を迎えている。一気に支払いが滞りはじめたのだ。ゆとりローンで多くのローンを貸し出した現在の住宅金融支援機構では、住宅ローンの返済延滞者が続出で、延滞債権は２００１年の５４３４億円から２００７年には１兆１３３５億円と、６年で２倍以上になっている。「ゆとりローンの金利上昇に反して所得が下がっているケースが多いのです。働き盛り世代が、０８年からの金融危機
「ゆとりローン」破たんが日本列島をおそう... の続きを読む
Aさんが、市街化調整区域にあるマイホームを取りこわし、これをアパートに建て替えようという計画を立て、役所に建築確認申請をしたところ、許可がおりなかった。そのとき、役所の係員から「マイホームを取りこわしたあと、やはりマイホームに建て替えるならば許可できるのだが……」という返事であった。つまりこの場合、マイホームからアパートヘ―という用途を変更する建築だったために許可されなかったわけである。市街化調整
市街化調整区域でも住宅から住宅への建て替えはできる... の続きを読む
設計事務所サイドからの宣伝がない以上、施主の・最初の努力は、設計者さがしに向けられるべきです。さいわい、日本の出版メディアは発達していますから、まず住宅雑誌を当たってみるのがよいでしょう。この際、建築家のための専門雑誌よりも、より一般的な住宅雑誌、たとえば、書店の建築コーナーではなく、家庭生活の棚に置いてあるような「ウジング」や「私の部屋」、婦人雑誌の住宅特集号などに目を通すほうがベターです。なぜ
設計事務所サイドからの宣伝がない... の続きを読む